基本案情
甲公司系两起案件被执行人，法院于2013年7月8日裁定拍卖该公司所有的位于某区的房产及土地使用权。甲公司提出涉案房产在法院查封前已出租给乙公司、丙公司用于抵债。
法院查明，某区某镇工业集中区1-7幢厂房为甲公司的全部房产，该房产一直由甲公司占有使用，乙公司、丙公司均未进驻使用。甲公司、乙公司、丙公司之间存在直接控制或间接控制的关联关系。乙公司与甲公司、丙公司与甲公司之间发生多笔款项往来，但汇款凭证上用途注明均为“货款”或“往来”，不足以认定为借款。
法院观点
法院认为，确认双方租赁合同是否真实，既要进行形式审查，也应结合其他证据和当事人陈述，从合同签订背景、内容、履行情况等综合分析认定。
本案中，第一，两份房屋租赁合同标的涵盖了甲公司全部厂房，作为一个正常生产经营的公司，将其正在使用的所有厂房出租的行为不符合常理。
第二，两案外人陈述签订借款协议时，甲公司无法提供其他任何有效的保证还款的措施，不得已将租赁权作为还款保证，但其实甲公司的房产并未设定抵押，与案外人的陈述相矛盾。且两案外人不以房产和土地使用权作为担保，而选择担保能力弱、实现周期长的房产租赁权作为还款保证的行为不合常理。
第三，两案外人对其租赁的房产，至今未实际占有、使用，不符合租赁交易习惯和社会公众一般认知。
第四，两案外人主张的租金以甲公司的借款抵付，因双方不存在借款关系，在此基础上的租赁关系也不能成立。被执行人甲公司为逃避债务履行，与两案外人恶意串通，利用“买卖不破租赁”原则，在抵押的房产上虚设长期租赁关系，双方签订房屋租赁合同的行为属于规避执行行为。裁定甲公司与乙公司、丙公司签订《房屋出租合同》的行为无效。
典型意义
近年来，被执行人与他人签订10-20年长期租赁合同是被执行人规避执行所采取的常见手法，本案双方更是虚构“双方存在借款，以租金抵偿借款并作为还款保证”的事实，以虚假租赁合同意图阻碍拍卖，执行法院果断启动反规避审查程序，依法认定该租赁行为无效。
